Eigenheim-Preisblase: Werden die Kosten für Bauherren explodieren?

Die Preise für Immobilien steigen und steigen. Aber laut einer Analyse waren sie von 1975 bis 2005 – gemessen am jeweils verfügbaren Einkommen – teurer als zur Zeit. Für Immobilienpreise gibt es seit Jahren nur eine Richtung. Und zwar nach oben.

„Der Aufwärtstrend hat mehrere Gründe“, sagt Ditmar Rompf, Vorstandschef des Baufinanzierungsvermittler Hüttig & Rompf: „Die Nachfrage ist hoch, das Angebot kann den Bedarf nicht decken. Das trifft insbesondere auf die Top-Metropolen zu. Zum anderen haben die Preise für Baumaterialien infolge von coronabedingten Lieferengpässen deutlich angezogen“, so Rompf. Außerdem würden verstärkt Kapitalanleger auf den Markt drängen und die Nachfrage zusätzlich anheitzen. „All das hat die Preise angetrieben.“

Aber längst beschränke sich die Rallye nicht mehr nur auf die Metropolen. Laut einer Langzeitstudie seines Unternehmens, in der mehr als 60.000 Immobilientransaktionen ausgewertet wurden, erreichte der Quadratmeterpreis im Bundesschnitt im Jahr 2021 mit 3958 Euro ein neues Rekordhoch. Zum Vergleich: 2012 seien es lediglich 2229 Euro je Quadratmeter gewesen. Ein Plus von 78 Prozent. Diese Entwicklung habe dafür gesorgt, dass eine durchschnittliche, 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung den Eigennutzer mittlerweile das 71-fache des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens kostet, statt des 50-fachen vor zehn Jahren, haben Hüttig & Rompf ausgerechnet.

Siebziger- und Neunzigerjahre weit entfernt

Nicht ganz so ausgeprägt sei die Entwicklung bei Kapitalanlegern verlaufen. Bei ihnen sei die Belastung im gleichen Zeitraum vom 33- auf das 45-fache des durchschnittlichen monatlichen Nettomonatseinkommens gestiegen. Die Zahlen beziehen sich auf eine 100 Quadratmeter große Wohnung, weil das ungefähr dem bundesdeutschen Durchschnitt entspricht. Laut Statistischem Bundesamt waren das 2020 exakt 92 Quadratmeter.

Allerdings täuscht der Eindruck, dass die Käufer relativ zu ihrem Einkommen immer mehr zu zahlen haben. Trotz des Anstiegs der Kosten seit 2012 sind sie noch deutlich von den Verhältnissen der Siebziger- bis Neunzigerjahre entfernt. Denn im Verhältnis zu ihren verfügbaren Einkommen haben die Deutschen früher weitaus länger für ihre eigene Immobilie arbeiten müssen als heute. Deutlich macht das die Kreditbelastungsquote des Verbands Deutscher Pfandkreditbanken (VDP). Die Quote bezeichnet den Anteil der Aufwendungen für die Bedienung des Darlehens an den verfügbaren Einkommen. Aktuell liege er bei 25 Prozent, sagte VDP-Präsident Louis Hagen am Montag bei der Jahrespressekonferenz seines Verbands. Das bedeutet, dass die deutschen Immobilienbesitzer im Schnitt 25 Prozent ihres Einkommens für Zins und Tilgung aufwenden. 2012 waren es erst 23 Prozent.

„Aber in den Neunzigerjahren hat diese Quote bei 38 Prozent gelegen. Die Menschen haben damals einen viel größeren Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung ihrer Immobilie gezahlt“, sagte Hagen.

Da die Zinsen für Wohnungsbaukredite über einen langen Zeitraum zurückgegangen sind, sei der Wohneigentumserwerb für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich geblieben, so der VDP. Heute sei die Kreditbelastungsquote bei den Haushalten der unteren Einkommensgruppe mit 29 Prozent vergleichsweise hoch und nehme mit zunehmendem Einkommen ab. Darlehensnehmerhaushalte aus der obersten Einkommensgruppe müssen im Durchschnitt lediglich 22 Prozent ihres Nettoeinkommens für Zins- und Tilgungsleistungen aufwenden. Wer noch weiter zurückgehen will, muss sich den sogenannten Erschwinglichkeitsindex für Immobilien in Deutschland ansehen, den das Portal Kreditvergleich.net auf Basis von Daten der Federal Reserve Bank of Dallas und der OECD seit Mitte der Siebziger-Jahre errechnet hat. Lesart: Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können sich Deutsche für ihr Einkommen leisten.

Ballungszentren leiden

Stand der Index 1975 noch bei unter 40, liegt er heute bei gut 100. Seinen Höhepunkt hatte er 2010 mit 130 Indexpunkten. In einem Zeitraum von 46 Jahren waren Immobilien relativ zum Einkommen 2010 am günstigsten – und sind heute noch immer günstiger als in jedem Jahr zwischen 1975 und 2005. Grund für diese Entwicklung: Die Einkommen sind kontinuierlich gestiegen, während sich die Immobilienpreise über Jahre nur seitwärts bewegt haben. Allerdings gilt das nur für die bundesweite Betrachtung. In den Ballungszentren und Schwarmstädten haben sich die Preise längst von Einkommen und Mieten abgekoppelt. In der Zukunft dürfte sich der Erschwinglichkeitsindex weiter verschlechtern. Das erwartet auch VDP-Präsident Hagen für seine Kreditbelastungsquoten.

„Weil die Zinsen steigen werden. Aber wir halten es für falsch, jetzt vor einer Immobilienblase zu warnen“, so Hagen.

Schließlich habe auch in den Neunzigerjahren niemand vor einer Immobilienblase gewarnt, als die Verbraucher fast 40 Prozent ihres Einkommens für ihre Immobilien aufwenden mussten. Eine Bedrohung für die Stabilität des Immobilienmarktes sieht Hagen auch nicht, weil die Banken bei der Kreditvergabe sehr vorsichtig seien und zum Beispiel 20 Prozent Eigenanteil bei der Finanzierung verlangen würden. Außerdem seien die Bauzinsen noch immer niedrig – und viele Kreditkunden würden zwei oder drei Prozent ihres Darlehens tilgen. Wenn dann nach zehn oder 15 Jahren der Zinsbindung eine Verlängerung anstehe, könnten die Kunden einen höheren Zins ja auch durch eine niedrigere Tilgung auffangen. Hagen: „Dann würde die Kreditbelastung auch bei höheren Zinsen nicht steigen.“

Warnung vor Preisblase

Immobilienblase? Dafür gab es mindestens bis 2011 keine Anzeichen, heißt es auch beim Portal Kreditvergleich. „Bis dahin wurden Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen zunehmend erschwinglicher. Doch auch wenn der Erschwinglichkeitsindex seit 2011 einem durchweg fallenden Trend folgt, bewegt er sich weiter auf einem vergleichsweise hohen Niveau.“ Die Bundesbank indes warnt schon seit vielen Monaten vor einer Preisblase, mindestens aber vor einer Übertreibung. Die Verschuldung der Immobilienkäufer nehme zu, sagte Vorstand Joachim Wuermeling Anfang des Monats. „Diese finanzieren einen immer höheren Anteil ihrer Anschaffungskosten über Kredite und bringen immer weniger Eigenkapital mit.“

Kreditvorschriften für Banken wurden deshalb bereits verschärft und sollen weiter verschärft werden. Die stetig fallenden Bauzinsen seien auch der Grund, weshalb sich die Preisschübe der vergangenen Jahre bislang nicht negativ auf die Nachfrage ausgewirkt haben, so Ditmar Rompf. Das entlaste die Bauherren enorm. Laut Deutscher Bundesbank lag der Effektivzinssatz für private Wohnimmobilienkredite Anfang des Jahrtausends im Schnitt noch bei fünf Prozent. Im Jahr 2012 musste ein Eigenheimkäufer für ein vergleichbares Darlehen im Jahresmittel nur noch 3,2 Prozent Effektivzins zahlen. Seither ging es mit den Bauzinsen weiter signifikant nach unten. Ihren Tiefstwert erreichten sie im Dezember 2020, als sich der durchschnittliche Effektivzinssatz für zehnjährige Baudarlehen an private Haushalte nur noch auf 1,1 Prozent belief.

Aber VDP-Präsident Hagen kennt noch einen anderen Grund, weshalb die absehbar steigenden Zinsen nicht unbedingt zu einer höheren Kreditbelastung führen müssen: „Steigende Löhne. Wenn die Inflation zu einer Preis-Lohn-Spirale führt, dann könnte der geringe Einkommensanteil für Zins und Tilgung so bleiben.“

Quelle

DIE WELT

Juni 2022

6 Min. Lesedauer
vor 9 Monaten veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Die Frage ist nicht neu und nahezu jeder, der in einer eigenen Immobilie leben möchte, steht vor der Frage: Was kann ich mir leisten und welche Einschränkungen bin ich dafür bereit in Kauf zu nehmen?

Ausgangspunkt ist dabei stets die aktuelle Situation: das derzeitige Einkommen, der Familienstand, die Vermögenssituation (Eigenkapital), das Zinsniveau sowie das Angebot am Immobilienmarkt. Allerdings ist es kein einfaches Rechenbeispiel. Auch wenn sich aus allen Parametern final ein absoluter Wert einer monatlichen Belastung ergibt, so ist die Einschätzung der Angemessenheit der Tragfähigkeit selbst bei Partnern häufig unterschiedlich.

Hat man einen Konsens gefunden, folgt regelmäßig die mittel- und langfristige Einschätzung der Finanzierungsfähigkeit. Wie wird sich Einkommen entwickeln? Führt die aktuell anziehende Inflation auch zu einem analog höheren Einkommen? Was bedeutet eine Veränderung im Familienstand? Wie ändert sich das Zinsniveau und damit die Belastung nach Auslauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung? Welche Wertentwicklung wird die Immobilie nehmen und welche Szenarien sind im Fall eines Verkaufs zu berücksichtigen?

Während die aktuelle Situation noch recht präzise erhoben werden kann, ist ein Blick, selbst in die nähere Zukunft – wie uns die letzten Jahre mit Pandemie und Krieg gelehrt haben –, stets ungewiss. Dabei hilft als Lebenseinstellung sicherlich der realistische Optimismus, einen positiven Blick auf die möglichen Entwicklungen zu gewinnen. Kein verklärter, rosaroter Blick oder Träumerei ohne Bezug zur Realität, sondern eine realistische Sicht mit positiver Einstellung.

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