Selbst einziehen lohnt sich weniger

Mit einem Kommentar von

Tobias Geiler

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Certified Public Accountant

Bei Immobilien zeichnet sich für dieses Jahr wieder anziehende Preise ab, wie Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigen.

Wie man die Zeiten für Immobilien-Eigentum einschätzt, hängt vom Betrachter ab. Zwar sind die Zinsen auf verhältnismäßig niedrigem Niveau, was gut für Käufer ist, doch die geplanten Förderungen aus dem Bauministerium verfehlen weitgehend die Interessen des Marktes oder liegen auf Eis. So stockt der Neubau, und eine Entlastung an der Preisfront bleibt aus.

Im Gegenteil: Die Preise am Immobilienmarkt steigen wieder. Zumindest sieht in diesem Jahr alles nach einer positiven Preisentwicklung aus, wie Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigen. Die Vereinigung repräsentiert die wichtigsten Kapitalgeber am Bau und hatte für ihre Analyse Einblicke in reale Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. Das Ergebnis: Der Markt holt die Verluste aus dem vergangenen Jahr zwar noch nicht ganz wieder rein, doch es gibt eine deutliche und beständige Erholung.

Bei den Wohnimmobilien bedeutet das einen Preisanstieg um ein Prozent im Vergleich zum Sommer und über den gesamten Markt. Im Verhältnis zum Herbst 2023 gibt es aber weiterhin ein Minus von einem Prozent. Gewerbeimmobilien liegen im Jahres-Vergleich mit einem Minus von 4,7 Prozent klar hinter den Bewertungen von 2023, konnten aber in den vergangenen drei Monaten mit 0,7 Prozent auch stärker wieder im Wert steigen. Sind die Zeiten also weiterhin nicht optimal, gibt es doch wieder etwas Hoffnung. „Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick“, sagt Jens Tolckmitt vom vdp. Es ist bereits das zweite Quartal in Folge mit Wertsteigerungen. „Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist“, so Tolckmitt.

Denn so gut die Lage auf den ersten Blick wirkt, so angespannt ist es hinter den Kulissen noch immer. Symbolhaft dafür steht etwa die große Diskrepanz zwischen den Mietrenditen und den Gebäudepreisen. „Der Anstieg betrug auf Quartalssicht plus 0,7 Prozent, auf Jahressicht 5,6 Prozent“, heißt es dazu in der Studie. Dabei fiel die Mietrendite im Quartal sogar noch moderat aus, so der vdp. Es ist das kleinste Renditeplus seit zwei Jahren. Die Eigentümer, die ihre Immobilien vermieten konnten, profitieren dabei allerdings vor allem deshalb, weil die Politik mit ihren Neubau-Vorhaben nicht vorankommt und der knapp bleibende Wohnraum die Preise treibt.

Miet-Objekte sind schon länger auf der Gewinner-Seite am Immobilienmarkt. Dass der Wert dieses Quartal nicht noch höher liegt, kann etwa daran liegen, dass im vergangenen Quartal in den sieben größten Städten auch die Kaufpreise anzogen – und die Mietrenditen entsprechend etwas niedriger ausfielen. Hauptursache für die Zugewinne ist aber, dass neue Gebäude fehlen, die dem großen Bedarf an Mietwohnungen begegnen. „Schätzungen gehen davon aus, dass dieses Jahr nur noch 250.000 Wohnungen fertiggestellt werden, im nächsten Jahr noch weniger. Dies wird die Mietdynamik hochhalten“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Die Konjunktur schwächelt zwar“, so der Experte, „der Dienstleistungssektor, der vor allem in Städten zu finden ist, wächst aber weiter“.

Damit wird die Immobilie als Anlageklasse auch bei Investoren wieder interessant – wenn auch nicht überall. Es ist allerdings naheliegend, dass gerade zentrale Objekte im Bestand die Aufmerksamkeit von Kapitalgebern auf sich ziehen – und nicht der als teuer geltende klimafreundliche Neubau, den Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) zwar seit Amtsantritt mit Milliardensummen fördert, der aber weit weniger nachgefragt ist. Das bestätigt auch der Kreditdienstleister Europace. So gebe es zwar eine erhöhte Finanzierungsnachfrage, wie Co-CEO und Vorstandsmitglied Stefan Münter sagt. Diese ziele jedoch nicht auf Neubau-, sondern auf Bestandsprojekte ab. „Solange sich die Lage am Mietmarkt nicht entspannt, wird die Nachfrage auch erhöht bleiben“, so Münter. Im Neubau erwarte er hingegen „keinen wesentlichen Impuls“.

Genau das sollte aber nicht sein – zumindest laut Ampel-Plänen. Denn statt auf lohnenswerte Miet-Renditen zu setzen, hatte die nun gescheiterte Regierung Milliarden-Subventionen etwa über verbilligte Kredite für klimafreundliche Neubauten auf den Weg gebracht. Die Offensive brachte jedoch keine nennenswerte Entlastung am Markt. Die Realität ist stattdessen: Neubauprojekte stagnieren aus politischer Unsicherheit über Förderungen und Auflagen oder die Zukunft der Bundesregierung. Effizienzanforderungen machen das Bauen so teuer, dass es sich oft nur mit staatlichem Zuschuss lohnt. Genehmigungen und Fertigstellungen sinken kontinuierlich und der Mietmarkt läuft heiß.

Dazu kommt noch, dass seit dem Ampel-Aus weitere Projekte auf Eis liegen. Der angeblich weniger bürokratische „Gebäudetyp E“ kommt erst einmal nicht, sowie auch der Gesetzesentwurf zur neuen Mietpreisbremse. Während der Mietmarkt in den Regionen mit hoher Nachfrage boomt und die Objekte dort – ob energetisch top-saniert oder nicht – immerhin leicht an Wert gewinnen, hat das klassische Einfamilienhaus außerhalb der städtischen Regionen nichts von der Erholung: Im Vergleich zu 2023 fiel der Wert dieser Gebäudegruppe um 0,6 Prozent. Denn hier entscheiden vor allem Energieklasse und Lage über den Preis. Experten führen wegen des oft hohen Sanierungsbedarfs jedoch an, dass sich viele Projekte gar nicht mehr lohnen könnten. Teilweise müssten Interessenten sogar mit Abriss kalkulieren.

Immerhin könnten die Perspektiven für Eigentümer aus anderen Gründen gut sein, wie IW-Experte Voigtländer sagt. Wechselten wegen der hohen Zinsen zuletzt viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt, machten die hohen monatlichen Raten dort und die Perspektive auf weiter sinkende Zinsen die eigene Immobilie nun wieder attraktiver. Ob der Effekt hält? „Die Immobilienpreise haben nach unserer Einschätzung den Tiefpunkt unterschritten“, so Voigtländer. Dass es wieder aufwärtsgehen könnte, legt auch eine Einschätzung von Europace-Vorstand Münter nahe. „Wir sehen einen langsamen Wechsel vom Käufermarkt wieder hin zum Verkäufermarkt, bei dem der Handelsspielraum für Kaufinteressenten sinkt“, sagt er Münter. Der vdp sieht ebenfalls eine „merkliche Entspannung“, wie es heißt. „Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden.“

Quelle

DIE WELT

Februar 2025

7 Min. Lesedauer
vor 2 Wochen veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Private Vermieter sind weiterhin die Nummer eins des Mietwohnungsmarktes: In Deutschland befinden sich fast 14 Millionen der insgesamt 21 Millionen Mietwohnungen im Besitz von Privatleuten. Und die können sich zusammen mit gewerblichen Vermietern über die Stagnation von Neubauten am Immobilienmarkt freuen, denn das knappe Angebot trifft auf eine hohe Nachfrage. Dabei geht es nicht nur darum, dass höhere Mietpreise verlangt werden können. Auch Leerstände verringern sich, da viele Menschen Wohnraum suchen. Vorteile haben Vermieter zudem in Mietverhandlungen, wo sie eine stärkere Position beziehen können. Dazu kommt die aktuelle Wertsteigerung am Immobilienmarkt für Eigentümer; und zwar für den Fall, dass sie ihre Objekte veräußern möchten.
Der stockende Neubau verschafft Millionen Bürgern und Unternehmen Vorteile. Doch was macht die für Eigentümer erfreuliche Lage mit 21 Millionen Mieterhaushalten und den Menschen, die noch nicht mieten, dies aber müssen oder wollen? Laut statistischem Bundesamt geben private Haushalte in Deutschland derzeit durchschnittlich mehr als 950 Euro im Monat für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung aus. Die Wohnkosten machen also mehr als ein Drittel der gesamten monatlichen Konsumausgaben der privaten Haushalte aus. Die Ausgaben für das Wohnen gehören somit zu den höchsten privaten Konsumausgaben in Deutschland. Und ein Ende der Wohnkostensteigerung ist aktuell nicht in Sicht.
Wer die Wohnbaukrise lösen möchte, muss ihre kritischen Faktoren kennen. Stagnierender Neubau hat mehrere Gründe, allen voran Inflation und gestiegene Zinsen. Sie erhöhen die Baukosten erheblich. Aus Sicht der Bauunternehmen sind neue Projekte daher wenig rentabel.

Höher fallen auch die Kosten von Baumaterialen und Grundstücken aus. Vor wenigen Jahren kostete ein Quadratmeter im Bau 3.000 Euro. Heute sind es inklusive Grundstück etwa 5.000 Euro. Um kostendeckend zu bauen, müssten Mieter heute 20 Euro pro Quadratmeter zahlen.

Zu all diesen Faktoren kommt hinzu, dass die Anzahl der Baugenehmigungen gesunken ist. Laut statistischem Bundesamt ist die Zahl der Baugenehmigungen im Oktober 2024 um fast ein Fünftel eingebrochen. In Zahlen bedeutet das, dass von Januar bis Oktober 2024 insgesamt nur 175.800 Wohnungen genehmigt wurden. Eigentlich hatte die scheidende Bundesregierung geplant, bis Jahresende 2024 insgesamt 400.000 neue Wohnungen zu genehmigen. Dabei stellt sich der Staat selbst ein Bein; und zwar durch zahlreiche Bürokratieauflagen für Neubauten. Daher fordern Bürger, Lobbyisten und die Baubranche seit Jahren Bürokratieabbau.
Es gibt in der Baukrise allerdings auch Lichtblicke: Neuartige modulare und serielle Bauweisen optimieren Baukosten und verkürzen Bauzeiten. Noch steht diese Sparte im Baugewerbe am Anfang. Laut einer Zwischenbilanz des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wurden bislang über 1.200 Wohneinheiten im Rahmen der Wohnraumoffensive mit diesen Methoden realisiert oder geplant. Die ersten Erfahrungen sind vielversprechend.

Mieter dürfen auf positive Effekte gespannt sein. Und für Vermieter bedeutet der auf innovative Weise geschaffener Wohnraum nicht unbedingt Einbußen. Wird der Bau billiger, wird auch die Marge bei der Vermietung größer.

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