Erben kostet - BANSBACH GmbH - Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft

Bayern ist tiefrot – jedenfalls wenn man Deutschlandkarten mit aktuellen Immobilienpreisen betrachtet. Die Warnfarbe ist vor allem rund um die Landeshauptstadt München weitverbreitet. Im Freistaat liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser laut dem Immobiliendienstleister McMakler aktuell bei rund 3530 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Niedersachsen sind es 2210 Euro.

Was die Eigentümer freut, kann bei einer Erbschaft allerdings zunehmend zu einer Last für die Nachkommen werden. Denn die Preise liegen immer häufiger über den entsprechenden Steuerfreibeträgen, nicht selten müssen die Erben fünfstellige Summen an den Fiskus abführen. Ab dem 1. Januar 2023 gelten neue Regeln bei der Berechnung der Erbschaftsteuer – und diese werden für viele sogar noch höhere Abgaben nach sich ziehen. Kein Wunder also, dass vor allen anderen die bayerische Landesregierung vehement für höhere Freibeträge eintritt.

Kurz vor Weihnachten kam es im Bundesrat zum Showdown: Die Bundesländer sollten dem Jahressteuergesetz zustimmen. Darin sind veränderte Vorschriften für die Wertermittlung von Immobilien festgelegt. Bayern wollte den Vermittlungsausschuss anrufen und Entlastungen durchsetzen, scheiterte jedoch. Jetzt zieht die Staatsregierung vor das Bundesverfassungsgericht. Damit solle „der Weg für eine dringend notwendige Erhöhung der Freibeträge und eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer geöffnet werden“, hieß es in München.

Es könnte also sein, dass es für Immobilienerben in teuren Regionen irgendwann doch noch günstiger wird. Mit den neuen Regeln zum Jahreswechsel folgt der Gesetzgeber aber letztlich den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts, das eine stärkere Orientierung an aktuellen Marktwerten verlangt. Bevor sich Familien nun aufwendige Ausweichstrategien etwa mit Schenkung und Nießbrauch einfallen lassen, lohnt es sich, die typischen Fälle einmal durchzuspielen. Wie hoch könnte die Steuerlast sein? Was kommt auf Erben zu, wenn sie entweder das Immobilienerbstück direkt verkaufen, es vermieten oder dort wohnen möchten? Selbst bei teuren Objekten ist die Bilanz oft besser, als man erwarten würde.

Drei Verfahren zur Wertermittlung sind zu unterscheiden. Das Ertragswertverfahren wird meist für professionell genutzte Immobilien angewendet – Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser etwa – und richtet sich, wie der Name schon sagt, nach den zu erwartenden Erträgen und dem Bodenwert. Im normalen Familienerbfall hingegen nutzt das Finanzamt andere Methoden: das Vergleichswert- oder ein Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird nach ähnlichen Objekten und Grundstücken in der Umgebung gesucht und dann werden die jeweiligen Preise, die beim Verkauf erzielt worden sind, zur Einschätzung herangezogen. Dabei spielen Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße eine Rolle. Gestiegene Preise schlagen direkt auf die Besteuerung in der Nachbarschaft durch.

Wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte vorliegen, wird die aktuelle Preisentwicklung hingegen im Sachwertverfahren simuliert. Salopp formuliert, rechnen die Beamten so lange herum, bis sie glauben, einen realistischen Wert besteuern zu können. Dabei sind zunächst Substanz- und Bodenwert ausschlaggebend, am Ende wird aber alles noch einmal mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Dieser entwickelt sich gerade zum Hauptärgernis für Erben, denn er wird zum 1. Januar erhöht – in der Annahme, dass man damit die Preisanstiege der vergangenen Jahre berücksichtigt. Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 0,5 und 1,5. Künftig beträgt er 0,8 bis 1,8. Bei hohen Summen macht das einen erheblichen Unterschied aus. Mit diesen Änderungen müssen Erben künftig rechnen:

1. Verkaufen

Ein Beispiel: Das Finanzamt ermittelt einen Gebäudesachwert eines 150-Quadratmeter-Einfamilienhauses von 150.000 Euro (Herstellungskosten multipliziert mit Quadratmetern abzüglich Alterswertminderung). Ein solcher Wert ist realistisch. Viele Erben und Erblasser unterschätzen, wie sehr die Substanz im Laufe der Zeit an Wert verliert: zwei Prozent jährlich. Entscheidender ist der Grundstückswert. Angenommen, das Haus steht auf einem 800-Quadratmeter-Grundstück mit 500 Euro Richtwert, dann kommen 400.000 Euro dazu. Der Immobilienwert beträgt 550.000 Euro. Nach dem bisherigen Verfahren wäre der Freibetrag für Kinder in Höhe von 400.000 Euro überschritten, die Steuer auf 150.000 Euro für Kinder (elf Prozent) beträgt jedoch lediglich 16.500 Euro.

In der neuen Erbschaftsteuerwelt schlägt in teuren Regionen häufiger als bisher der Sachwertfaktor zu Buche. Liegt das Haus in einer guten Stadtlage, könnte dieser jetzt beispielsweise 1,4 betragen. Angewendet auf die 550.000 Euro Immobilienwert, springt die Gesamtsumme so auf 770.000 Euro, und die Kinder müssten nun 55.500 Euro Erbschaftsteuer zahlen.

Wenn die Immobilie ohnehin verkauft werden soll, bedeutet das nicht den finanziellen Ruin. Entscheidend ist letztlich, welcher Verkaufspreis erzielt werden kann. Liegt das Finanzamt mit seiner Rechnung richtig, bleiben den Erben also immer noch mehr als 700.000 Euro übrig. Sie profitieren direkt von dem Wertgewinn des Grundstücks.

2. Vermieten

Hier gibt es eine Besonderheit. Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbeintritts bereits vermietet war, senkt das Finanzamt den Verkehrswert um zehn Prozent. Allerdings gilt das auch wirklich nur dann, wenn bereits Mieter darin gewohnt haben, also nicht, wenn erst nach dem Erbfall vermietet wird. Wenn man es rechtzeitig plant, kann man aber dem Finanzamt gegenüber die Lage so darstellen, als hätte schon länger eine Vermietungsabsicht bestanden. Schon der bisherige Eigentümer muss das erkennen lassen – was beispielsweise dann glaubhaft sein könnte, wenn er im Pflegeheim gelebt hat, das Haus aber noch in Familienbesitz war. (Bundesfinanzhof, 11.12.2014, II R 24/14).

Ist die Immobilie dann zum Erbzeitpunkt vermietet, können die Nachkommen beim Finanzamt außerdem beantragen, die in diesem Fall rund 50.000 Euro Erbschaftsteuer auf zehn Jahre zu stunden. (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Das allerdings geht nur dann, wenn keine sonstigen Vermögen vorhanden sind, um die Steuer zu begleichen.

Häufig aber dürften Erben erst nach dem Erbfall auf die Idee kommen, Haus oder Wohnung zu vermieten. Eine geerbte schuldenfreie Immobilie kann in der Regel ohne Probleme mit einer Hypothek belegt werden. Im vorliegenden Fall könnten 100.000 Euro für 3,5 Prozent Zinsen aufgenommen werden, um die 55.500 Euro Erbschaftsteuer zu zahlen. Die übrigen 45.000 Euro könnten für eine Sanierung eingesetzt werden. Auch hier profitieren Kreditnehmer von hohen Wertsteigerungen: Für 770.000 Euro Hauswert ist ein Kredit zu einer Rate von monatlich 980 Euro möglich. Das dürfte sich ohne Probleme mit der monatlichen Mieteinnahme finanzieren lassen, nach zehn Jahren wären die Nachkommen wieder schuldenfrei.

3. Einziehen

Ziehen die Erben innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall ein, entfällt die Steuer – wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt wird, und zwar als Lebensmittelpunkt. Es gilt außerdem eine Höchstgrenze von 200 Quadratmetern. Alles darüber hinaus muss anteilig versteuert werden. Wenn es Gründe für eine Verzögerung gibt, für die der Selbstnutzer nichts kann, kann das Finanzamt auch Aufschub gewähren. (BFH, 23.06.2015, II R 39/13).

Quelle

Welt am Sonntag

Mai 2023

7 Min. Lesedauer
vor 5 Monaten veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Wie im Artikel bereits beschrieben, sind hohe Immobilienpreise für Eigentümer – vor allem für solche, die planen, die Immobilie zu verkaufen – ein Segen. Erben hingegen tragen das als Fluch.

Zahlreiche Faktoren beeinflussen den Preis einer Immobilie, wie die Lage und Zustand der Immobilie, Größe von Haus und Grundstück sowie der Grundstückspreis, der Energieverbrauch, das aktuelle Zinsniveau und die Nachfrage.

Dazu müssen nicht nur die aktuellen Preise von Immobilien betrachtet werden, sondern auch die vergangenen und die Werte, die in der Zukunft liegen. Laut dem Statistischen Bundesamt (DESTATIS) sind Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 2010 und 2020 bundesweit durchschnittlich 65 Prozent teurer geworden. In großen Metropolen (wie Berlin, Hamburg oder München) haben die Preise seit 2016 noch einmal um gut 73 Prozent angezogen. Das bestätigt den Trend, der auf dem Hausmarkt anhält: Der Hauspreis wird noch weiter steigen.

Ein höherer Hauspreis an sich wirkt sich natürlich weiter auf die möglichen Folgen für Erbende aus – neben dem zum 01. Januar 2023 erhöhten Sachwertfaktor im Zuge des neuen Bewertungsverfahrens. Ein gesteigerter Sachwertfaktor – der über Gutachterausschüsse auf Basis von Vorjahresverkäufen bestimmt wird – von beispielsweise 1 auf 1,4 bedeutet eine Wertsteigerung von 40 Prozent. Das kann für die vom Finanzamt ermittelte Gesamtsumme Sprünge von mehreren hunderttausend Euro bedeuten.

Im Artikel wird bei Schenkung und Nießbrauch von einer komplizierten Ausweichstrategie gesprochen – dabei handelt es sich allerdings um eine sinnvolle Möglichkeit Erben zu entlasten und eine hohe Steuerschuld zu vermeiden.

Eine Schenkung will allerdings frühzeitig angegangen werden, denn nur so kann die Steuerfreiheit (quasi) garantiert werden. Geht man von einer Übertragung an einen Erben zu Lebzeiten aus, würde beispielsweise bei Steuerklasse 1 ein Freibetrag von 400.000 Euro gelten. Besitzen beide Elternteile die Immobilie, steigt der Freibetrag sogar auf 800.000 Euro. Dabei muss beachtet werden, dass der Freibetrag nur in einem Intervall von zehn Jahren ausgeschöpft werden kann. Verstirbt der Schenkende kurz nach der Überlassung, müssen die Erben dennoch Steuern zahlen.

Des Weiteren dürfen auch Fälle wie zusätzliche Erben oder gesetzlich verpflichtende Sanierungsmaßnahmen nicht vergessen werden. Sie sind Besitzer einer Immobilie und wollen Ihr Erbe steuerlich optimiert weitergeben? Dann melden Sie sich bei uns. BANSBACH ist in allen Fällen Ihr kompetenter Berater.

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