Aufschwung bei Immobilien vor dem Ende
Seit gut zehn Jahren steigen die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland. Doch aktuelle Analysen machen deutlich, dass der Boom vor seinem Zenit steht.
Jeder Boom hat ein Ende und am Immobilienmarkt könnte es bald soweit sein. Seit Jahren steigen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Deutschland. Vor allem in den Großstädten eilen die Preise für Eigentumswohnungen den Mieten davon. Dass dies nicht ewig so weitergehen kann, dürfte vielen klar sein. Die Bundesbank warnt schon seit Längerem vor Preisübertreibungen und die aktuell steigenden Zinsen zeigen ebenfalls, dass die Finanzierung nicht für alle Zeiten billig sein wird.
Ökonomen von Deutsche Bank Research haben nun aber ausgerechnet, wann genau der aktuelle Preiszyklus in deutschen Städten ihrer Meinung nach zu einem Ende kommt. Die Termine liegen nicht in allzu ferner Zukunft. Im landesweiten Durchschnitt, so die Prognose, endet der Preisanstieg im Jahr 2024. Zunächst geht es zwar noch ein bisschen weiter mit dem deutschen Immobilienboom, schreiben die Analysten:
„Auch im Jahr 2021 dürfte der Zyklus dank Niedrigzinsumfeld, fundamentaler Angebotsknappheit und aktueller Unterbewertung intakt bleiben.“
Doch dann deuten immer mehr Faktoren auf eine Stagnation hin – oder sogar einen Preisrückgang. „Endet der Zyklus tatsächlich im Jahr 2024, dann erwarten wir aufgrund historischer Vergleichsdaten für kurze Zeit rückläufige nominale Hauspreise. Kumuliert könnte über drei Jahre ein Minus von fünf Prozent zu Buche schlagen“, heißt es weiter. DB Research hat etliche Parameter in die Prognose mit einbezogen. Im Vordergrund stehen diese zwei: Wanderungsbewegungen in der Bevölkerung und die Entwicklung des Angebots von Wohnraum in gefragten Regionen.
Was die Wanderungsbewegungen angeht, folgen die Ökonomen der Prognose des Statistischen Bundesamtes und gehen von durchschnittlich 311.000 Nettozuwanderern nach Deutschland pro Jahr aus. Damit dürfte sich die Einwohnerzahl in Deutschland bis Anfang der 2030er-Jahre auf rund 84 Millionen Bundesbürger erhöhen. In den vergangenen Jahren allerdings kamen pro Jahr wesentlich mehr, nämlich rund 400.000 Zuwanderer nach Deutschland. Der Trend ebbt also ab. Zuwanderer aus dem Ausland ziehen größtenteils in die Großstadtregionen. Hinzu kommen Binnenwanderer aus Deutschland selbst. Viele Landkreise würden Einwohner an die Ballungszentren verlieren: „Nach unseren Berechnungen wird von den 400 Kreisen die Zahl derer mit rückläufiger Einwohnerzahl von aktuell rund 150 in den kommenden Jahren weiter in Richtung 200 zunehmen.“
Der Druck auf die gefragten Wohnungsmärkte bleibt also hoch und in den Städten steige die Einwohnerzahl von 30,1 Millionen auf 31,2 Millionen im Jahr 2033. Doch hier kommt der zweite Faktor ins Spiel: In den Städten herrscht auch Bauboom. Jahr für Jahr werden immer mehr neue Wohnungen fertiggestellt. Die Angebotsknappheit habe 2016 ihren Zenit überschritten, schreiben die Ökonomen.
„Damals fehlten in unseren 126 Städten rund 250.000 Wohnungen für fast 450.000 Personen.“
Seither jedoch sei die Zahl der fehlenden Wohnungen – wiederum in den 126 Städten – auf 200.000 Wohnungen im Jahr 2019 gesunken.
In der Pipeline sind aktuell deutlich mehr als 700.000 Wohnungen. Allein in Berlin liegt der sogenannte Bauüberhang inzwischen bei über 70.000 Einheiten. Die Wohnungen sind bereits genehmigt, nur noch nicht gebaut, auch wegen Kapazitätsengpässen in der Bauwirtschaft. Die Auslastung der Betriebe liegt laut ifo Institut bei fast 80 Prozent. Das ist viel für die Bauindustrie. Wenn diese Hunderttausende von Wohnungen in den nächsten Jahren auf den Markt kommen, geht die Knappheit immer weiter zurück.
