Weil der Neubau stockt, konzentriert sich alles auf bestehende Wohnungen. Dort klettern die Preise.

Auf Mieter in Deutschland kommen schweren Zeiten zu. Gleich mehrere aktuelle Entwicklungen deuten darauf hin, dass die Mietpreise in den nächsten Jahren deutlich schneller steigen dürften als bisher. Zum einen kommt der Neubau zurzeit fast zum Erliegen, fast jeden Monat gehen die Genehmigungszahlen zurück. Doch die Nachfrage in den Städten bleibt hoch. Gleichzeitig wachsen die Anforderungen an den Klimaschutz im Gebäudesektor. Das zieht hohe Sanierungskosten nach sich, die die Vermieter an die Mieter weitergeben dürften.

Erste Anzeichen dieser Entwicklung schlagen sich in aktuellen Preisstatistiken nieder. Laut einer Marktanalyse des Immobiliendienstleisters Savills durchbrachen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neubauwohnungen in den sechs größten Städten erstmals die Marke von 20 Euro pro Quadratmeter. Die am deutschen Immobilienmarkt sehr aktive französische Großbank BNP Paribas verzeichnete im vergangenen Halbjahr in den kreisfreien Städten gegenüber 2021 um acht Prozent gestiegene Mieten, im Neubau sogar um zwölf Prozent. Hält dieser Trend an, steigen die Mieten bald schneller als die Inflation.

„Während Deutschlands Bevölkerung weiter gewachsen ist, ist eine Wende beim Wohnungsbau nicht in Sicht“, sagt Matti Schenk, Analyst bei Savills Deutschland. „Das belegen die anhaltend hohen Rückgänge bei den Wohnungsbaugenehmigungen und immer mehr stornierte Wohnbauprojekte. Die Leerstandsraten werden daher sinken und die Mieten weiter steigen.“ Die Transaktionen, also Verkäufe von neuen und gebrauchten Immobilien unter Profis, liegen aktuell 70 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Wohnungsbaugenehmigungen liegen etwa 30 Prozent unter den Zahlen des Vorjahres, Tendenz fallend.

In Europa fallen infolge gestiegener Zinsen die Kaufpreise für Wohnimmobilien teils deutlich. Weil gleichzeitig der Neubau stockt und damit das Angebot auch für Immobilienkäufer zurückgeht, konzentriert sich alles auf die verbliebenen Mietwohnungen im Bestand. Und dort steigen die Preise, wie auch eine Statistik von Eurostat belegt. Demnach sind die Durchschnittsmieten im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um drei Prozent gestiegen.

In Deutschland sind all diese Effekte besonders ausgeprägt. Der Hamburger Projektentwickler Dieter Becken sieht deshalb ein Desaster auf den Wohnungsmarkt zukommen. Im Gespräch mit WELT sagte Becken: „Wir befinden uns in einer Immobilien-Rezession, wie wir sie seit 45 Jahren nicht hatten. Die Zinsen sind sprunghaft von 0,8 auf fast fünf Prozent gestiegen, ebenso haben sich die Baupreise extrem erhöht, die Inflation ist hoch, und auch Grundstücke sind knapp und teuer. In dieser Kombination und in dieser kurzen Zeit ist das einzigartig.“ Projektentwickler könnten zurzeit „schlicht nicht mehr wirtschaftlich Wohnungen bauen“. Die Folgen würden aktuell zunächst die Bauleute und Entwickler zu spüren bekommen – bald aber auch die Mieter: „Wir steuern auf einen Notstand beim bezahlbaren Wohnraum zu. Ich sehe enorme gesellschaftspolitische Risiken, weil Teile der Bevölkerung einfach kein Dach mehr über dem Kopf finden.“