Steigende Zinsen stellen Immobilienpreisboom infrage

Häuser und Wohnungen sind auch 2021 deutlich teurer geworden. Bundesbank und Ökonomen warnen vor wachsenden Risiken beim Kauf.

Steigende Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter und gleichzeitig gibt es dafür immer weniger gute Gründe. Ökonomen haben stets betont, dass vor allem die niedrigen Zinsen einer der wichtigsten Preistreiber seien – ungeachtet der tatsächlichen Nachfrage oder der wirtschaftlichen Lage. Dieses Argument scheint an Schlagkraft zu verlieren.

Nach einer längeren Stagnation Ende 2021 hat zum Jahreswechsel ein deutlicher Anstieg der Bauzinsen begonnen. Anfang Februar gab es nun einen regelrechten Sprung: Der Durchschnittszins für einen Zehn-Jahres-Baukredit stieg binnen weniger Tage von rund 1,2 auf 1,6 Prozent. „Die Schnelligkeit der Zinserhöhung beim Baugeld haben viele Expertinnen und Experten nicht erwartet“, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorstand für das Privatkundengeschäft.

Immobilienpreisboom ohne verlässliche Grundlage

Aus Sicht von Reiner Braun, Ökonom und Vorstand des Marktforschungsunternehmens Empirica, hat der Immobilienpreisboom damit keine echte, verlässliche Grundlage mehr. Der Experte veröffentlicht quartalsweise einen „Immobilien-Blasenindex“ und stellt darin die Kauf- oder Barwerte von Immobilien ins Verhältnis zur Realwirtschaft. Schon länger weist er dabei auf eine wachsende Kluft zwischen Kaufpreisen und Mieten hin.

„Wenn Kaufpreise schneller steigen als Mieten, dann ist das zunächst und ganz generell durch fallende Zinsen gerechtfertigt“, sagt Braun.

Zusätzlich gebe es lokale Besonderheiten bei Angebot und Nachfrage. „Wenn wir jetzt aber steigende Zinsen sehen, müssten gleichzeitig die Mieten deutlich steigen, um ebenfalls weiter steigende Kaufpreise beziehungsweise Immobilien-Barwerte zu rechtfertigen. Damit ist aber zurzeit nicht zu rechnen“, sagt Braun mit Hinweis auf nur langsam kletternde Einkommen und die relativ strenge Mietpreisregulierung.

Anders gesagt: Wer heute eine Eigentumswohnung zu einem sehr hohen Preis kauft, beispielsweise für das 30- oder 40-Fache der zu erwartenden Jahresmiete, geht ein wachsendes Risiko ein, wenn gleichzeitig die Zinsen steigen. Wenn noch politische Vorgaben hinzukommen, wie etwa eine Pflicht zur energetischen Sanierung, könnte das ernsthaften Druck auf die Preise ausüben, so der Empirica-Vorstand.

Mehr Überbewertung von Wohnimmobilien

Vor diesem Hintergrund gewinnt die jüngste Warnung der Bundesbank vor Übertreibungen bei den Immobilienpreisen zusätzliche Brisanz. „Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu“, schreibt die Bundesbank in ihrem Februar-Monatsbericht.
„Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Im Jahr 2020 hatte die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen. Die Bundesbank bezieht sich unter anderem auf Daten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, denen zufolge im vergangenen Jahr die Wohnungspreise um 11,3 (Vorjahr: 7,5) Prozent gestiegen seien.

Deutschland soll handeln

Auch Finanzwächter beobachten den hiesigen Immobilienboom kritisch. Der Europäische Ausschusses für Systemrisiken mahnt, Deutschland müsse mehr tun, um die Preise einzudämmen. Die Finanzaufsicht BaFin hat den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer auf 0,75 Prozent von null angehoben, sodass Banken größere Krisenpolster bilden müssen. Zudem soll ein spezieller Systemrisikopuffer für Baukredite von zwei Prozent eingeführt werden.

Quelle

Welt am Sonntag

April 2022

3 Min. Lesedauer
vor 1 Jahr veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Über eine Immobilienblase wird schon seit Jahren diskutiert, insbesondere für Regionen, in denen die Preisentwicklung besonders dynamisch war. Bereits im Jahr 2017 veröffentlichte der Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann im Business Insider eine Analyse früherer Immobilien-Crash‘s, in denen das Zusammenwirken von sechs Faktoren zur Überhitzung der Immobilienpreise und zum Platzen der Blase führten:

1. Das Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten

2. Exponentielle Preissteigerungen

3. Wellenartige Preissteigerungen in das Umland der Metropolen

4. Sehr niedrige Hypothekenzinsen

5. Geringe Tilgungsraten

6. Ein hoher Fremdfinanzierungsanteil.

Im Rückblick kann man feststellen, dass alle vorgenannten Kriterien seither eingetreten sind mit der Folge entsprechender Preisentwicklungen. Die aktuelle Zinsentwicklung dürfte vielen den Immobilienerwerb deutlich erschweren. Hochgradig fremdfinanzierte Immobilien werden – so erwarten die Experten – nach Ablauf der Zinsbindungen von z.T. unter 1,0% Zinsen p.a. wieder auf den Markt gelangen, weil eine Anschlussfinanzierung aus Liquiditätsgründen bei steigenden Zinsen nicht mehr darstellbar ist.

Auch Investoren dürften gerade in Hotspots bei Kaufpreisen von jenseits der 20 T€/qm und Mietpreisdeckelung zurückschrecken, wenn keine nennenswerte Wertsteigerungen zu erwarten sind. Es spricht also aktuell einiges dafür, dass ein wachsendes Angebot und eine sinkende Anzahl potentieller Käufer zu einem Ende der Immobilienpreisspirale führen könnten.

Welche Konsequenzen ergeben sich nun für Sie aus dieser Entwicklung? Ist der Kauf einer Immobilie unter Renditegesichtspunkten noch sinnvoll? Macht es Sinn, Immobilien weiterhin im Bestand zu halten oder sollte der aktuelle Zeitpunkt eines vermeintlichen höchsten Preises zum Verkauf genutzt werden? Welche Maßnahmen sind möglicherweise bereits heute zu treffen, wenn Zinsbindungen in den kommenden Jahren auslaufen? Machen Forward-Darlehen Sinn und lohnt sich zur Zinsabsicherung möglichweise der Abschluss eines Bausparvertrages?

Wir können auch nicht die künftige Entwicklung am Immobilienmarkt vorhersagen, aber wir können mit Ihnen die möglichen Maßnahmen unter verschiedenen Szenarien durchspielen und wirtschaftlich und steuerlich bewerten. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern.

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